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中投網(wǎng)2024-10-11 08:33 來源：中投網(wǎng)
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前言
從宏觀的角度來看，長租房租賃市場是由供給側(cè)和需求側(cè)共同決定的。由于我國房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)的不斷改革，長租房亦成為我國未來租賃住房供給體系中增長潛力最大的部分。隨著新生代租客的崛起，住房消費市場需求不斷升級，消費觀念漸漸發(fā)生改變，新生代租客漸漸成為長租房市場需求的主力軍。
一、長租公寓市場價格波動
中投產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2028年中國長租公寓市場深度調(diào)研及投資戰(zhàn)略研究報告》指出，2024年6月，中國長租公寓市場在租金調(diào)控政策的影響下，表現(xiàn)出一定的穩(wěn)定性。重點監(jiān)測的TOP10城市中，有5個城市的租金環(huán)比上漲，5個城市的租金環(huán)比下跌，顯示出市場整體租金波動不大，調(diào)控政策取得了一定效果。具體到城市層面，上海的租金環(huán)比漲幅最大，為2.7%，而武漢的環(huán)比跌幅最大，達(dá)到4.22%。
此外，2024年6月全國租金中位數(shù)保持在1900元/月，與上月持平，同比下降了5%。這一數(shù)據(jù)反映出，盡管部分城市的租金有所上漲，但從全國范圍來看，租金水平整體保持穩(wěn)定，甚至有所下降。
在政策層面，中國政府繼續(xù)推動保障性租賃住房的建設(shè)和供應(yīng)，以滿足市場的需求。例如，濟(jì)南起步區(qū)的保租房項目交付，提供了1186套住房，這些住房由濟(jì)南城市建設(shè)集團(tuán)負(fù)責(zé)運營，旨在為當(dāng)?shù)鼐用裉峁└嗟淖赓U選擇。
圖表：2023年部分住房租賃相關(guān)政策（一）
資料來源：中投產(chǎn)業(yè)研究院整理
圖表：2023年部分住房租賃相關(guān)政策（二）
資料來源：中投產(chǎn)業(yè)研究院整理
圖表：2024年地方出臺的住房租賃市場指導(dǎo)與支持政策
數(shù)據(jù)來源：中投產(chǎn)業(yè)研究院整理（2024年7月）
同時，一些租賃企業(yè)也在積極調(diào)整策略，以適應(yīng)市場變化。例如，萬科泊寓為應(yīng)屆畢業(yè)生提供了最長30天的免費居住優(yōu)惠，以及畢業(yè)生長租的極低優(yōu)惠價格，以吸引年輕租客。
總體來看，中國長租公寓市場在政策的引導(dǎo)和市場機(jī)制的調(diào)節(jié)下，正逐步實現(xiàn)租金的穩(wěn)定和市場的健康發(fā)展。
二、長租公寓市場結(jié)構(gòu)分析
中國長租公寓市場在近年來呈現(xiàn)出一些明顯的特點和趨勢。2022年中國長租公寓市場規(guī)模約為16958億元，顯示出市場的龐大潛力和需求。市場結(jié)構(gòu)方面，中國的長租公寓市場較為分散，非機(jī)構(gòu)化長租公寓占據(jù)了約91.8%的市場份額，而機(jī)構(gòu)化長租公寓的滲透率約為8.2%，市場規(guī)模達(dá)到1394億元。其中，分散式長租公寓市場的規(guī)模為883億元，集中式長租公寓市場的規(guī)模則是511億元。
在運營數(shù)量方面，集中式長租公寓的數(shù)量已增至2022年的290萬套，近六年復(fù)合年增長18.9%。萬科集團(tuán)旗下的“泊寓”作為全國最大的集中式公寓提供商之一，截至2022年底，運營管理租賃住房21.51萬間，業(yè)務(wù)布局全國34個城市。
政策方面，中央及地方政府頒布了一系列法規(guī)以確保房屋租賃市場的供需平穩(wěn)，鼓勵建設(shè)青年人、老年人融合居住的長租公寓，打造活力社區(qū)，促進(jìn)房屋租賃規(guī)范化發(fā)展。
在2024年8月，TOP30集中式長租公寓企業(yè)累計開業(yè)房源量提升至119.5萬間，入榜門檻提升至13659間。同時，累計管理房源量達(dá)175.3萬間，較7月增加3萬間。這表明市場正在逐步成熟，企業(yè)規(guī)模也在不斷擴(kuò)大。
此外，隨著Z世代進(jìn)入勞動市場，年輕人成為長租公寓市場的主力住戶群體，他們對社區(qū)環(huán)境的要求更高，更傾向于選擇知名品牌和具有營運規(guī)模的領(lǐng)先企業(yè)。這將推動行業(yè)整合，提高行業(yè)集中度。
綜上所述，中國長租公寓市場在政策支持和市場需求的雙重驅(qū)動下，正逐步走向成熟和規(guī)范化，市場結(jié)構(gòu)和企業(yè)規(guī)模也在不斷優(yōu)化和擴(kuò)大。
三、長租公寓市場進(jìn)入時機(jī)分析
中投產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2028年中國長租公寓市場深度調(diào)研及投資戰(zhàn)略研究報告》指出，長租公寓行業(yè)目前處于成長期前期，發(fā)展速度很快，目前各市場參與者均處于摸索的階段，在中央和地方政策推動和市場需求的雙輪驅(qū)動下，未來市場潛力很大，呈現(xiàn)一片藍(lán)海，且目前行業(yè)內(nèi)尚未形成穩(wěn)定的競爭格局，新進(jìn)入者可快速切入市場，逐漸探索出適合自身發(fā)展的商業(yè)模式，因此目前正是企業(yè)投資布局最佳時機(jī)。
圖表：中投產(chǎn)業(yè)生命周期示意圖--長租公寓行業(yè)
資料來源：中投產(chǎn)業(yè)研究院
圖表：國內(nèi)長租公寓市場進(jìn)入時機(jī)分析
資料來源：中投產(chǎn)業(yè)研究院
四、中國集中式長租公寓市場的主要趨勢如下：
連鎖公寓的滲透率提高。在2018年以前，中國集中式長租公寓市場的主要參與者為小規(guī)模的非連鎖運營商。然而，在過去數(shù)年，更大規(guī)模的跨城市連鎖公寓逐步涌現(xiàn)。盡管增長迅速，但按在營公寓數(shù)量計，2022年連鎖公寓僅占中國集中式長租公寓的34.2%。預(yù)計連鎖公寓的滲透率到2027年將提高至51.9%。
年輕一代對優(yōu)質(zhì)服務(wù)的需求。隨著千禧一代及Z世代進(jìn)入勞動力市場，年輕一代成為長租公寓市場的主力住戶群。不同于上一輩，千禧一代追求更好的生活條件和社區(qū)環(huán)境，更愿意為優(yōu)質(zhì)公寓和便捷服務(wù)支付額外費用，而這鼓勵集中式長租公寓運營商提高公寓質(zhì)量，以吸引年輕一代。近年來，集中式長租公寓市場呈現(xiàn)出為住戶提供的服務(wù)范圍拓大的趨勢，涵蓋基本的服務(wù)到多元化的增值服務(wù)。領(lǐng)先的集中式長租公寓運營商一直積極拓展其服務(wù)范圍，尤其是推出新業(yè)務(wù)，例如小區(qū)零售、招聘服務(wù)、寵物護(hù)理及汽車租賃服務(wù)，以滿足住戶不斷變化的需求。
藍(lán)領(lǐng)人員對合適居所的需求不斷增長。中投產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2028年中國長租公寓市場深度調(diào)研及投資戰(zhàn)略研究報告》指出，過去十年里，中國超一線城市的經(jīng)濟(jì)快速增長嚴(yán)重消耗了本地的勞工。該等城市的勞動密集型產(chǎn)業(yè)必須依賴自二三線城市或農(nóng)村地區(qū)流入的外來務(wù)工人員。長期以來，適合藍(lán)領(lǐng)人員的居所供應(yīng)一直短缺。集中式長租公寓為外來藍(lán)領(lǐng)人員提供清潔、安全及可滿足其日常生活需求的優(yōu)質(zhì)住處條件。因此，預(yù)計市場上將提供更多面向藍(lán)領(lǐng)人員的集中式長租公寓。
更多政府政策的支持。由于住房需求不斷增加，集中式長租公寓運營商積極嘗試解決住房短缺問題，尤其是利用低效用或閑置物業(yè)。政府近幾年出臺了綜合調(diào)控政策，鼓勵集中式長租公寓的發(fā)展。預(yù)計國家和地方政府將出臺更多利好政策，支持集中式長租公寓市場的長期發(fā)展。
數(shù)字化運營。隨著科技的快速發(fā)展，科技如今已滲透到我們?nèi)粘Ｉ畹母鱾�方面。AI、大數(shù)據(jù)、物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)已廣泛應(yīng)用于集中式長租公寓的管理及運營。隨著整體市場規(guī)模進(jìn)一步擴(kuò)大，預(yù)計該等技術(shù)將在集中式長租公寓市場發(fā)揮更大的作用。
行業(yè)整合加速。中國的集中式長租公寓市場高度分散。隨著領(lǐng)先參與者通過并購擴(kuò)大經(jīng)營規(guī)模，集中式長租公寓市場行業(yè)整合趨勢將持續(xù)。預(yù)計未來該市場的領(lǐng)先參與者將借助品牌知名度、提供多樣化服務(wù)的能力及其卓越的運營效率不斷整合市場。客戶為追求可靠、安全及舒適的生活體驗，傾向選擇擁有知名品牌及具營運規(guī)模的領(lǐng)先企業(yè)。因此，中小型的參與者可能積極與知名集中式長租公寓營運商建立伙伴關(guān)系，以獲得更大的客流量，提高出租率或收取更高的租金，這將有助于加速行業(yè)整合及提高行業(yè)集中度。
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