老年公寓（apartment for the aged），是專供老年人集中居住，符合老年體能心態(tài)特征的公寓式老年住宅，具備餐飲、清潔衛(wèi)生、文化娛樂、醫(yī)療保健服務體系，是綜合管理的住宅類型。

　　隨著社會發(fā)展，我國的家庭結(jié)構(gòu)逐步走向小型化，老年人的住宅消費觀念也隨之發(fā)生變化，從基本的住宅消費逐步發(fā)展到提高住宅消費品質(zhì)上來，老年人的需求呈現(xiàn)出多元化的特征。老年公寓市場上已經(jīng)針對不同類型消費群體的高端老年公寓、親情社區(qū)型老年公寓、福養(yǎng)老機構(gòu)、利性設計獨特的小戶型房等多種產(chǎn)品。截至2022年底，全國共有各類養(yǎng)老機構(gòu)和設施38.7萬個，養(yǎng)老床位合計829.4萬張。截至2023年8月，全國共有注冊登記養(yǎng)老院58046家，其中河南省養(yǎng)老院數(shù)量最多，為5547家，占全國的9.56%;其次是四川省，養(yǎng)老機構(gòu)數(shù)量占全國的8.32%。

　　近年來，政策也大力扶持社會養(yǎng)老服務健康可持續(xù)發(fā)展。2020年9月17日，民政部舉行新修訂的《養(yǎng)老機構(gòu)管理辦法》專題新聞發(fā)布會。《辦法》一方面對養(yǎng)老機構(gòu)服務活動進行規(guī)范，明確生活照料、康復護理等養(yǎng)老機構(gòu)服務活動的內(nèi)容，另一方面也對養(yǎng)老機構(gòu)內(nèi)部運營管理，諸如消防安全、食品安全、人員配備等提出要求。同時，為確保對養(yǎng)老機構(gòu)的管理落實落細，新《辦法》在2013年規(guī)章基礎上豐富了監(jiān)督檢查和法律責任部分的內(nèi)容。新《辦法》于2020年11月1日正式實施。“十四五”規(guī)劃和2035年遠景目標綱要提出，推動養(yǎng)老事業(yè)和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展，構(gòu)建居家社區(qū)機構(gòu)相協(xié)調(diào)、醫(yī)養(yǎng)康養(yǎng)相結(jié)合的養(yǎng)老服務體系，為億萬老年人老有所養(yǎng)繪制了新藍圖。2023年2月10日，國務院辦公廳關于印發(fā)《中醫(yī)藥振興發(fā)展重大工程實施方案》，《方案》提出各地要將中醫(yī)藥老年健康服務納入本地區(qū)健康服務或養(yǎng)老服務相關規(guī)劃，加大對中醫(yī)藥老年健康服務的支持力度。加強中醫(yī)藥健康、養(yǎng)老服務模式和服務內(nèi)容探索創(chuàng)新，形成好的經(jīng)驗和做法。

　　伴隨我國“未富先老”問題的日益凸顯，養(yǎng)老問題也變得愈發(fā)沉重。截至2022年底，全國60周歲及以上老年人口28004萬人，占總?cè)丝诘?9.8%，其中65周歲及以上老年人口20978萬人，占總?cè)丝诘?4.9%。從我國的人口結(jié)構(gòu)來說，逐步進入老齡化的發(fā)展態(tài)勢將是老年公寓興起的內(nèi)在動力。高比重的老年市場將成為不容忽視的潛在客戶群，從而帶動養(yǎng)老市場的發(fā)展。

　　在我國，由于主要還是實行家庭養(yǎng)老，老年人多和家庭其他成員住在一起，往往難以滿足老年人對住的特殊需求，有條件單獨居住的老人，其住房條件也不理想。但是隨著家庭養(yǎng)老功能的弱化和社會化養(yǎng)老的發(fā)展，以及老年人收入的增加，老年人對住宅的需求將會不斷提升。由此來看，未來老年公寓市場具有巨大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

　　中投產(chǎn)業(yè)研究院發(fā)布的《2024-2028年中國老年公寓市場深度調(diào)研及投資戰(zhàn)略研究報告》共十三章。首先介紹了老年公寓的相關概念等，接著分析了我國老年公寓發(fā)展的市場環(huán)境及政策背景，然后對老年公寓市場的發(fā)展現(xiàn)狀及目標客戶特征進行了詳實的分析。隨后，報告對老年公寓項目的運作模式、規(guī)劃選址、建筑設計及典型案例作了具體分析，并剖析了老年公寓市場的投資潛力、投資風險及提出相關投資建議，最后科學預測了老年公寓產(chǎn)業(yè)的未來前景及發(fā)展趨勢。

報告目錄

第一章　老年公寓的基本簡述

1.1　養(yǎng)老地產(chǎn)相關介紹

1.1.1　養(yǎng)老地產(chǎn)的概念

1.1.2　養(yǎng)老地產(chǎn)的分類

1.2　老年公寓概念闡釋

1.2.1　老年公寓的定義

1.2.2　老年公寓的特點

1.2.3　相關概念的辨析

第二章　中國老年公寓發(fā)展的經(jīng)濟社會環(huán)境分析

2.1　宏觀經(jīng)濟環(huán)境

2.1.1　國內(nèi)生產(chǎn)總值

2.1.2　固定資產(chǎn)投資

2.1.3　房地產(chǎn)投資規(guī)模

2.1.4　經(jīng)濟轉(zhuǎn)型升級

2.1.5　經(jīng)濟發(fā)展趨勢

2.2　人口老齡化形勢

2.2.1　老齡化衡量標準

2.2.2　中國老齡化現(xiàn)狀

2.2.3　人口老齡化影響

2.2.4　老齡化趨勢預測

2.3　養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)逐漸崛起

2.3.1　養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場化發(fā)展

2.3.2　養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)市場規(guī)模

2.3.3　養(yǎng)老地產(chǎn)市場格局

2.3.4　養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)前景樂觀

第三章　中國老年公寓發(fā)展的政策環(huán)境分析

3.1　中國房地產(chǎn)市場政策形勢綜述

3.1.1　2022年市場重要政策

3.1.2　2023年政策調(diào)控政策

3.1.3　2024年樓市調(diào)控動態(tài)

3.2　老年公寓發(fā)展相關利好政策分析

3.2.1　規(guī)范養(yǎng)老機構(gòu)設立與管理

3.2.2　大力推動養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展

3.2.3　出臺養(yǎng)老服務設施用地新政

3.2.4　養(yǎng)老設施建筑設計規(guī)范實施

3.3　養(yǎng)老機構(gòu)領域投融資扶持政策分析

3.3.1　支持民資進入養(yǎng)老機構(gòu)領域

3.3.2　鼓勵民間資本參與養(yǎng)老服務業(yè)

3.3.3　金融政策助力社會養(yǎng)老服務融資

3.3.4　加大養(yǎng)老服務體系投入力度

第四章　2022-2024年中國老年公寓市場總體分析

4.1　中國老年公寓發(fā)展的必要性

4.1.1　符合老年人生活需求

4.1.2　刺激養(yǎng)老市場需求增長

4.1.3　解決老年人社會需求

4.2　中國老年公寓發(fā)展的可行性

4.2.1　中國城鎮(zhèn)化進程提速

4.2.2　城市空巢老人養(yǎng)老問題

4.2.3　老年人消費觀念的轉(zhuǎn)變

4.2.4　退休人員養(yǎng)老金不斷提高

4.3　2022-2024年中國老年公寓市場發(fā)展現(xiàn)狀

4.3.1　市場需求狀況

4.3.2　市場供給狀況

4.3.3　主要發(fā)展模式

4.3.4　區(qū)域典型模式

4.4　中國老年公寓企業(yè)發(fā)展的主要影響因素

4.4.1　市場需求因素

4.4.2　區(qū)位影響因素

4.4.3　服務水平因素

4.4.4　價格水平因素

4.5　中國老年公寓發(fā)展中的主要問題

4.5.1　管理體制方面

4.5.2　政策法律方面

4.5.3　行業(yè)水平方面

4.5.4　規(guī)劃布局方面

4.6　中國老年公寓市場的發(fā)展建議

4.6.1　社會觀念方面

4.6.2　法律體系方面

4.6.3　行業(yè)標準方面

4.6.4　資金問題方面

4.6.5　服務質(zhì)量方面

4.7　老年公寓企業(yè)的發(fā)展戰(zhàn)略建議

4.7.1　強化政府主導作用

4.7.2　加強空間布局建設

4.7.3　規(guī)范行業(yè)培訓標準

4.7.4　制定合理價格策略

第五章　2022-2024年中國老年公寓市場目標客戶特征分析

5.1　目標客戶需求特征

5.1.1　內(nèi)在需求

5.1.2　外在需求

5.2　目標客戶的購買力消費特征

5.2.1　購買力

5.2.2　購買欲望

5.2.3　影響因素

5.3　目標客戶消費特征

5.3.1　性質(zhì)特征

5.3.2　時限特征

5.3.3　行為特征

5.3.4　思想特征

5.3.5　質(zhì)量特征

5.3.6　內(nèi)在特征

5.4　目標客戶對居住環(huán)境的心理需求

5.4.1　親情需求

5.4.2　交際需求

5.4.3　精神文化需求

5.4.4　安定感需求

5.4.5　安全感需求

第六章　2022-2024年老年公寓項目運作模式分析

6.1　老年公寓的運營模式分析

6.1.1　市場化模式

6.1.2　非營利模式

6.2　老年公寓的盈利模式分析

6.2.1　會員式盈利模式

6.2.2　逆抵押貸款購房模式

6.2.3　轉(zhuǎn)讓使用權(quán)模式

6.2.4　分散租賃式模式

6.2.5　利弊分析

6.3　老年公寓的經(jīng)營模式分析

6.3.1　住宅建設與社區(qū)管理相結(jié)合模式

6.3.2　住宅建設與社區(qū)管理分離模式

6.3.3　后期物業(yè)管理模式分析

6.4　老年公寓的營銷模式分析

6.4.1　終身監(jiān)護制營銷模式

6.4.2　購-銷-裝一站式營銷模式

6.4.3　以舊換新營銷模式

6.4.4　房屋管家營銷模式

6.4.5　產(chǎn)權(quán)式酒店公寓

6.5　老年公寓運營模式應遵循的原則

6.5.1　目標市場定位

6.5.2　銷售方式

6.5.3　社區(qū)服務

第七章　2022-2024年老年公寓項目規(guī)劃選址分析

7.1　老年公寓項目的整體規(guī)劃

7.1.1　服務對象和功能組成

7.1.2　規(guī)模確定

7.1.3　基地位置選擇

7.2　老年公寓項目規(guī)劃的特點

7.2.1　社區(qū)規(guī)劃

7.2.2　社區(qū)組成

7.2.3　綠化景觀

7.2.4　交通布局

7.3　老年公寓項目的選址特點

7.3.1　地勢地形

7.3.2　周邊環(huán)境

7.3.3　商業(yè)設施

7.3.4　公共設施

7.3.5　公共交通

7.3.6　場地要求

7.3.7　地塊規(guī)模

7.3.8　不宜偏僻

第八章　2022-2024年老年公寓項目建筑設計分析

8.1　老年公寓建設的特點

8.1.1　在無障礙和人性化設計上

8.1.2　在居室空間建設上

8.1.3　在公共部位的建設上

8.1.4　在戶外環(huán)境的布局上

8.1.5　在智能化整體安排上

8.2　老人對高端養(yǎng)老公寓設計的需求

8.2.1　套內(nèi)設施

8.2.2　建筑風格

8.2.3　周邊配套設施

8.2.4　總結(jié)概述

8.3　老年公寓的一般空間設計

8.3.1　老年居住環(huán)境問題

8.3.2　老年人對居住環(huán)境的特殊需求

8.3.3　老年公寓空間設計的特點

8.4　老年公寓的市場化設計

8.4.1　老年公寓的設計面臨挑戰(zhàn)

8.4.2　老年公寓市場化設計趨勢

8.4.3　老年公寓市場化設計的原則

8.4.4　老年公寓市場化設計的方法

8.5　新型老年公寓的設計分析

8.5.1　多樣化的套型選擇

8.5.2　無障礙的建筑設計

8.5.3　完善的配套設施

8.5.4　需要注意的重點

8.6　現(xiàn)代養(yǎng)老公寓中的無障礙設計

8.6.1　老年人住宅總體設計思路

8.6.2　針對視力的無障礙設計

8.6.3　針對記憶力衰退的無障礙設計

8.6.4　針對反應能力差的無障礙設計

8.6.5　針對房屋平整性的無障礙設計

8.6.6　針對門窗的無障礙設計

8.7　老年公寓的房間設計

8.7.1　臥室和起居室

8.7.2　單元的入口

8.7.3　廚房

8.7.4　衛(wèi)生間

8.7.5　陽臺

8.7.6　門與窗

第九章　國內(nèi)老年公寓開發(fā)的典型案例分析

9.1　上海親和源老年公寓

9.1.1　項目基本概況

9.1.2　建筑設計及配套

9.1.3　會員服務內(nèi)容

9.1.4　項目特色分析

9.1.5　運營模式分析

9.2　北京太陽城老年國際公寓

9.2.1　項目基本概況

9.2.2　開發(fā)模式分析

9.2.3　產(chǎn)品組合分析

9.2.4　項目開發(fā)借鑒

9.2.5　項目特點及啟示

9.3　綠城•烏鎮(zhèn)雅園

9.3.1　項目基本概況

9.3.2　項目優(yōu)勢分析

9.3.3　學院養(yǎng)老模式

9.3.4　項目醫(yī)療配套

9.3.5　項目資金來源

9.4　遠洋•椿萱茂

9.4.1　項目基本概況

9.4.2　項目體系特色

9.4.3　開發(fā)運營模式

9.5　典型項目對開發(fā)老年公寓項目的啟發(fā)

9.5.1　從老年公寓自身經(jīng)營角度看

9.5.2　從住宅類產(chǎn)品開發(fā)的作用看

第十章　中國老年公寓市場投資潛力分析

10.1　養(yǎng)老地產(chǎn)市場投資形勢

10.1.1　市場投資升溫

10.1.2　投資主體分析

10.1.3　房企競逐市場

10.1.4　保險企業(yè)布局

10.1.5　外資進入市場

10.2　老年公寓項目投資特性

10.2.1　滿足個性需求

10.2.2　商業(yè)地產(chǎn)范疇

10.2.3　項目投資額大

10.2.4　資金回收期長

10.3　老年公寓投資機遇分析

10.3.1　集中養(yǎng)老趨勢

10.3.2　家庭因素影響

10.3.3　國家政策支持

10.3.4　市場亟待開發(fā)

10.4　老年公寓市場投資形勢

10.4.1　投資潛力巨大

10.4.2　具有剛性需求

10.4.3　成為投資熱點

10.4.4　民間投資青睞

10.4.5　項目動態(tài)分析

10.5　老年公寓BOT融資方式分析

10.5.1　模式構(gòu)造

10.5.2　模式分析

10.5.3　優(yōu)勢分析

10.5.4　劣勢分析

第十一章　中國老年公寓市場投資風險預警

11.1　養(yǎng)老地產(chǎn)市場投資風險

11.1.1　落地項目多定位高端

11.1.2　項目運營模式尚不成熟

11.1.3　部分項目潛藏“圈地”隱憂

11.1.4　房企進入養(yǎng)老地產(chǎn)的風險

11.2　老年公寓市場的投資風險

11.2.1　政策優(yōu)惠無保障

11.2.2　新興市場不穩(wěn)定

11.2.3　項目投資規(guī)模較大

11.2.4　后期物業(yè)管理要求高

11.2.5　投資回收期較長

11.3　民資發(fā)展老年公寓的優(yōu)劣勢分析

11.3.1　優(yōu)勢分析

11.3.2　劣勢分析

11.3.3　適用性分析

第十二章　老年公寓項目投資開發(fā)建議

12.1　項目定位建議

12.1.1　市場價格必須合理

12.1.2　配套設施必須完善

12.1.3　租、售方式多元化

12.1.4　社區(qū)服務管理專業(yè)化

12.2　開發(fā)途徑建議

12.2.1　投資企業(yè)的選擇

12.2.2　宅基地歸并方式

12.2.3　BOT融資模式

12.2.4　PPP融資模式

12.2.5　引進優(yōu)質(zhì)運營管理主體

12.3　政府引導建議

12.3.1　制定計劃和目標

12.3.2　給予財政、政策支持

12.3.3　為開發(fā)商提供融資便利

12.3.4　鼓勵社會各界力量參與

第十三章　中投顧問對中國老年公寓市場的前景趨勢展望

13.1　中國養(yǎng)老地產(chǎn)市場前景趨勢展望

13.1.1　市場前景展望

13.1.2　市場發(fā)展方向

13.1.3　未來發(fā)展趨勢

13.2　中國老年公寓市場前景趨勢預測

13.2.1　未來前景廣闊

13.2.2　市場發(fā)展趨勢

13.2.3　產(chǎn)品發(fā)展方向

13.2.4　未來發(fā)展模式